ABCサニーブログ

営業部のヨシが不動産担保ローンの解説、弊社、他社を含め、よくあるケースや実例を紹介します
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2013/08/19 居宅兼用アパートの担保ローン

こんにちは、営業部のヨシです。

居宅の一部をアパートとして賃貸収入を得る方はたくさん居りますし、その賃貸収入から住宅ローンの支払いを一部充当するのは有効な手段です。不動産担保ローン市場においても、このような物件所有者ユーザーは多く、物件査定方法も通常の戸建てのような査定額から賃貸部分の立ち退き費用として家賃2年分を控除するのか、あるいは居宅部分も賃貸同様に家賃を算出して、アパート一棟の収益物件として査定するのか、業者により様々です。

老人ホーム運営会社を経営するAさんの自宅は東京都北区のJR最寄駅から徒歩10分です。

土地60坪、平成10年築の鉄筋3階建て、1階部分をワンルーム3部屋、各部屋月額5万円×3=月15万円の家賃を得ています。2階、3階はAさんの家族が暮らす住居です。

登記簿の権利関係は物件購入時の抵当権7000万円、現残高5000万円で、不動産担保ローンの申し込みは会社の運転資金1000万円です。

担保物件近隣取引相場は坪120万円、通常ですとAさんの物件も土地代のみで坪120万円×60坪=7200万円となりますが、今回は2階、3階部分も賃貸物件とみなす査定方法となり、1階部分と同じ床面積なので2階、3階も各月額15万円とし、一棟からの家賃総収入月額45万円×12ヶ月=年540万円の家賃を算出しました。

売却時適正利回りは年8%、物件評価額は6750万円、銀行住宅ローンの残債務を考慮すると、1000万円の融資枠は取れませんでしたが、収益物件の査定方法はエリアや建物築年数などにより、ケースバイケースですので是非、ご相談くださいませ。